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房地產 作者:郭海惟 編輯:顧彥 昨天 13:56
[億歐導讀]

居住屬性將重新回歸到產業的主流需求地位。

地產

題圖來自“外部授權”

文 | 郭海惟

編輯 | 顧彥

“魔幻”2020,黑天鵝危機伴隨著需求量和生產觸達方式的改變,幾乎席卷了所有的行業,地產自然不例外。

房地產有其自身特殊性。作為一個集產業性與金融性、區域性與系統性于一體的特殊行業,它的變化反映了經濟的發展,暗藏了財團的起落,更深刻影響著百姓冷暖。

回顧2020年中國地產行業的變化,億歐梳理出六大趨勢性關鍵詞——二房東、三道紅線、城市競爭、萬元時代、渠道新勢力、產業化轉型,以解構這一年地產行業發展的內在邏輯。

關鍵詞一:二房東

回到年初,1月17日,蛋殼頂著疫情帶來的現金流壓力登陸紐交所。蛋殼CEO高靖說,希望“讓年輕人有尊嚴地在城市生活”,“希望為每個身處異鄉的人都能提供一個溫暖的殼”。

不過,許多長租公寓品牌還是倒在了2020年。

據億歐不完全統計,友客、巢客、趣租、樂伽等30余個長租公寓在近年暴雷,數十萬間房屋受到影響。其采用“租金貸”等金融騰挪手段,利用租客和房東結算周期差畸形擴張杠桿,甚至在后期出現了租金與房源實際價格倒掛收房的“龐氏操作”。

而長租公寓目標用戶,不乏初入職場的年輕人,收入和儲蓄較少,風險意識較弱,經濟抗風險能力普遍較低。長租公寓資金斷裂,后果卻很大程度落在這些年輕人頭上。

除了長租公寓,受全球疫情對集中辦公場景和旅游出行業態的打擊,共享經濟平臺WeWork和Airbnb也遭遇困境。

WeWork在IPO失敗后又遭遇疫情黑天鵝,估值從2019年初的470億美元下滑至如今的29億美元。今年9月,WeWork中國獲得現有投資者摯信資本2億美元的追加注資,至此摯信資本擁有中國業務過半股權,WeWork母公司則徹底放棄對中國子公司的運營控制權。

Airbnb年初由于現金流入疑似枯竭和創始人爭議性講話引發質疑,一度傳出要破產的消息,不過很快獲得10億美金債券融資度過難關,并于今年底正式登陸納斯達克。分析認為,資本對于疫情恢復后旅游業的持續價值依然非常樂觀。

無論是長租公寓還是共享經濟,今年“二房東”生意不好做。不過行業洗牌后,或許會有更大的整合機會。

關鍵詞二:三道紅線

2020年對地產行業最具影響力的事件,莫過于住房和城鄉建設部、人民銀行在8月底明確的重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

業界稱之為“三道紅線”——房地產企業在剔除預收款后的資產負債率不得大于70%,凈負債率不得大于100%,現金短債比不得小于1倍。

房企如果三道紅線全中,則有息負債以2019年6月底為上限,不得增加;房企如果踩中兩條、一條或零條紅線,有息負債的規模年增速分別不得超過5%、10%和15%。新規預計在明年起執行。

據各大房企的2020上半年報測算,恒大、融創、富力、綠地等多家知名房企踩在紅區內,調整壓力巨大。

新規背后,是近年不斷發酵的房地產債務風險。

銀保監主席郭樹清曾在《求是》公開撰文表示:“房地產是現階段我國金融風險方面最大的‘灰犀?!??!?/p>

《財經》雜志報道,2019年房地產開發企業負債總額高達76萬億,且負債規模和增長速度呈明顯加快趨勢,上市房地產企業的凈負債率高達90%。

截至2020年10月29日,人民法院網公布的數據顯示,發布破產清算公告的房地產企業已高達294家。房地產企業發債方面,信用債和其他有息負債達到集中兌付高峰期,到期債務約為1.46萬億。

紅線成為房企頭上的緊箍咒,直接促進了房地產資產的再分配。

新規后房地產研究機構克而瑞發布研報稱,從9月開始,在北京、上海、廣州、重慶等產權交易所,房企子公司掛牌數量較之前明顯增長,黑石等資金進場接盤。

同時,物業公司也迎來了一波上市潮。恒大物業等公司紛紛上市,力圖通過拆分資產重新估價,有效降低集團負債。

市場普遍認為,新規對高負債龍頭企業會有較大的影響,同時二三線房企也再難重現彎道超車的黑馬奇跡。

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2月底,疫情剛出現緩和,珠三角和長三角的各大城市就派出專車、專列乃至專機,前往中西部地區“搶人”復工。

沿海制造業的底色是工人,城市經濟活力的背后也是人。

11月,“楊超越落戶上?!钡巧蠠崴?,引發網友爭議。這一事件的背后,是各大城市人才爭奪戰的不斷升級。

上海在年底連續推出了數個關于落戶政策的文件:將落戶權“下放”各重點區域;海外留學生2年內即可落戶;四大類高管和科技人才更是可以直接落戶。楊超越便是作為稀缺人才引進的。

廣州、杭州、寧波等城市也紛紛跟進。杭州為本碩博應屆畢業生一次性發放生活補貼1萬、3萬、5萬元,每年還有1萬元房補,高層次人才最高可以拿到800萬落地補貼;福州在年底全面放開落戶限制;廣州寧波等地正在籌劃或開始承認異地積分,變相“拆墻”。

公眾對區域經濟發展差異的關注,不止在一二線城市競爭。

2020年上半年,天津掉出中國城市GDP前十名,北京成為榜單中僅剩的北方城市,引發網友熱議。

恒大集團首席經濟學家、研究院院長任澤平在其文章中分析,中國南北差距在2014年后來呈現明顯擴大的趨勢,目前南方經濟占比已經達到了65%左右。

但中國城市和小城鎮改革發展中心研究員馮奎向媒體表示,把中國區域發展的差異當成南北發展的差異,過于簡單化、也不準確。他認為,中國區域發展呈多方面分化局勢,各板塊都是經濟發展的重要支撐。

城市競爭與區域結構的差異,必然將深刻影響未來地產格局的走向。

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關鍵詞四:萬元時代

與年初很多人的擔憂相反,疫情并沒有給房地產去庫存帶來過大壓力,反而,資產荒等原因使得一些資金進入地產避險。

國家統計局數據顯示,年初成交均價有所回落,4月份開始持續上揚,到今年6月份,我國新建住宅成交均價首次突破了1萬元大關,并持續4個月保持在1萬元上方。

分析認為,盡管10月份價格有所回落,中國整體房地產市場基本進入了“萬元時代”。

易居中國的100個重點城市數據顯示,截至9月房價中位數已經達到了14345萬元。二線城市在前9月整體漲幅最大,同比上漲達9.3%,成為推動“萬元時代”的最大動力源。

背后原因,仍是一二線城市加大人才吸引力度,大量優質人口向中心城市聚集,衍生了相應的置業需求。購房者的置業動機逐步轉向關注城市本身發展潛力,而非價格低廉,更多購房者開始傾向于均價萬元以上的綜合發展潛力較高的城市。

與之對應的是,資源枯竭型的收縮城市房價持續低迷。易居調查數據顯示,47個典型收縮型城市平均房價僅為5113元/平方米,而鶴崗、石嘴山等城市的二手房每平米價格僅為2000多元。

“萬元時代”或許標志著一個嶄新階段的開啟:地產總體格局從增量轉變為存量,重點區域、重點城市的結構性紅利將徹底取代過去的普漲趨勢。

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關鍵詞五:渠道新勢力

貝殼找房創始人左暉曾經拋出著名的“夜壺理論”——“市場好的時候,開發商對渠道的依賴程度較低;市場不好的時候,開發商對渠道的依賴程度就會很高”。

疫情之下自然渠道緊俏,各大房地產商更是紛紛自己“造壺”。

恒大通過預付款膨脹、在線搶房、直播賣房等組合拳打法,成為了在線賣房的第一個吃螃蟹者,媒體消息稱其3天鎖定了580億銷售額。此后,不少地產企業跟進,直播賣房開始成為潮流。

疫情倒逼地產行業開啟數字化,也促使更多科技企業加速布局。

8月,貝殼找房正式登陸納斯達克市場,市值一度突破900億美金。據三季度財報,貝殼2020年前三季度房產及租賃交易總額(GTV)已經突破2萬億元,遠超京東成為中國第二大數字化交易平臺。

京東在今年首推了自營房地產業務,選擇正式從信息服務下場賣房。

阿里巴巴則同易居中國達成戰略合作,主構建淘寶/天貓為核心的線上房產營銷平臺公司,包括線上旗艦店、數字化案場系統、數字化營銷工具、房產交易后市場服務等。

科技巨頭入場,一方面是看重了房地產數字化的巨大紅利,另一方面則是渠道背后的巨大利潤。尤其是在存量經濟格局替代增量經濟的格局下,渠道商的作用對于中型房企及尾房銷售的作用會愈發重要。

有報道稱,迫于市場環境和年底業績壓力,在北京地區,連豪宅這樣曾經弱渠道屬性的產品也開始向渠道商靠攏。其中部分房企給渠道商給包銷商的折扣最高可以達到驚人的15%。

渠道通過鏈接房屋和消費者,天然擁有打通下游室內設計、裝修,乃至金融服務的潛在能力,其市場想象力潛力巨大。

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地產轉型的話題由來已久,然而今年吸引輿論焦點的事情特別多。

2月,碧桂園上線“煲仔飯機器人”餐廳,并投入疫情中心武漢運營使用;萬科則在3月成立了食品事業部布局生豬養殖,踏入豬肉風口;8月,恒大連發6款恒馳系列造型車,覆蓋中高端轎車、SUV及豪華MPV;轉型先鋒萬達今年則迫于資金壓力,出售了鐵人三項業務、并注銷了飛凡公司正式退出電商業務。

有分析認為,許多老牌地產商在運營模式上有比較強的思維慣性,往往過于追求標準化、賺快錢賺大錢,缺少慢工出細活的精細化管理基因。這種地產思維本身與產業思維有較大的差異,會直接影響一些地產企業的轉型成敗。

除了巨頭下場,今年龍光地產、世貿地產、禹州地產等老兵也陸續摘掉“地產”帽,更名為某某集團,以此強調自身多業態發展的集團屬性。

復旦大學特聘教授、重慶市原市長黃奇帆曾在2020中國經濟形勢解析高層報告會上指出,2019年我國地產建設規模17億平方米,以后每年的建設量會趨于縮小,到2030年會降到10億平方米左右。

存量競爭時代的到來,必然會加速眾多房地產企業整合和轉型的步伐,但地產轉型本身不是坦途,必然會面臨內外部更多的挑戰。

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結語

無論是從政策導向還是市場需求的角度看,房地產過去20年高速發展的紅利期已經過去。未來地產將進入存量經濟主導的“慢牛期”,區域與地產巨頭的馬太效應將越發凸顯,居住屬性將重新回歸到產業的主流需求地位。

在這樣的大背景下,渠道、產品的升級,地區結構力量的重塑,必然會孕育大量新的機遇。未來,新的商業模式、新的科技力量將對行業發揮越來越大的影響。


(億歐房產新居事業部研究總監石曉霞對本文亦有貢獻)

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