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房地產 作者:無房 2020-12-16 14:44
[億歐導讀]

地產讓城市更美好。

房地產

題圖來自“公開圖片”

出品 | 無房 


還有半個月,2020年就將成為過去。

黃奇帆認為,今年是人類文明史上值得銘記的一年。新冠疫情對工業時代百年來形成的全球經濟、治理體系造成了巨大的沖擊,把2020年變成了從工業文明到數字文明的分水嶺。

把目光瞄向地產領域,2020年也同樣是新老劃斷的一年。以三道紅線為分界,行業正式從“老地產”邁向“新地產”時代?;仡^來看,所謂白銀時代仍然是對“老地產”時代的一種緬懷,今年的三道紅線才是真正的行業拐點。

中指院數據顯示,11月,全國300城土地供應面積環比增長8%,而土地成交面積環比下降27%,房企拿地“有心無力”。

從房住不炒到三道紅線,政策的步步緊逼讓人不禁為冒進的地產商捏了一把汗?;仡^看看歷次調控,沒有哪一次像現在這般堅決。

這背后必然有其深刻原因,中央希望借助政策的力量引導地產行業向哪個方向發展呢?弄清楚這一點需要首先捋清行業的發展脈絡。

01 老地產:有功亦有過

在上世紀80年代,也就是改革開放的初期,那會兒都是單位分房,房屋尚未商品化。由于僧多粥少,房子普遍同質化、緊湊、不宜居。衛生間只夠1人進出,功能限于洗漱和大小便,想要洗澡?那您只能出門去大澡堂嘍。

1978年,鄧小平在考察北京公寓住宅樓時,提出了一個問題:“居民住房可否成為商品?”由此,理論界開始探討住房商品化的問題。

同年秋天,鄧小平訪問新加坡,對當地的住宅小區贊不絕口。在當年的住建會上,國務院副總理傳達了鄧小平關于解決住房問題的指示,希望能把個人手中的錢動員起來,分期付款,國家解決材料。

這一年,被視作行業誕生的發軔之年。

到1980年,國家首次把房屋定義為商品,第一家房地產公司——深圳經濟特區地產公司成立,標志著中國房地產業正式成為一個產業。到年底,128個城市和部分縣鎮開始了私人購房、建造房屋的工作。

綜上,我們不難發現,我國發展房地產業的初衷,是解決10多億人的住房問題,要讓人們住有所居。

房地產行業也是爭氣,從1980年至今,市場整體規模持續攀升,每年都有大量的新房交付。查看人均居住面積這個指標,會發現該指標從1978年的12平米增長到了2018年的39平米。

39平米意味著每個人都可以住上配備陽臺、臥室、客廳的寬敞一居室,如果戶型方正,甚至可以再騰出一間小書房或者茶室。從面積的角度來說,住有所居的目標已經基本實現。

同時,房地產行業的發展牽一發而動全身,是典型的由點帶面。它能夠帶動鋼鐵、水泥、裝修建材、家具、家電等實業,設計、保潔、物業等服務業,還解決了部分農民工就業的問題。

正是房地產行業的巨大帶動效應,讓發展房地產成為中央應對1998年亞洲金融危機的武器。

彼時,受金融危機影響,中國經濟硬著陸,經濟增速連續8個月下滑。為了遏制經濟進一步惡化的風險,房地產行業進入了中央政府的視野。

刺激房地產的政策輪番出臺,一系列政策都指向一個目的:借助個人信用解決住房消費能力不足的問題。在政策的支持下,市場需求快速引爆并持續抬升。

自此,需求端的釋放疊加取消價格管制等因素,房地產行業迎來了10年的空前繁榮期。企業數量飛速增長,快速猛增到8萬家左右,萬科、順馳、合生創展等第一批民營房企趁機駛入第一輪發展的快車道。

2000年,王石成為CCTV中國經濟年度人物,同年萬科成為中國銀行總行級客戶。2002年,萬科成功發行可轉債,有力地支持了公司擴張。2003年,王石登頂珠穆朗瑪峰,同年萬科的業務從深圳拓展至長三角、東三省,并成立了成都區域本部。

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(王石登上珠峰)

從2010年以來,據國際貨幣基金組織的測算,房地產業占GDP的比重長期超20%,而由此帶來的各項相關收入更是占地方財政收入的70%以上。對地方而言,房地產是妥妥的支柱產業,這也是“房地產綁架中國經濟”一說的由來。

然而,土地財政被房地產“綁架”不是一件好事兒。

最明顯的就是建筑、建材、五金等產業產能過剩,不利于產業結構調整;其次,土地財政主要用于城市建設,不利于城鄉平衡發展;最嚴重的是,土地財政造成地價節節升高,房產價格也跟隨著不斷走高。

抱怨房價過高、漲幅過快的聲音不斷涌現;“一套房掏空三代人的錢包”頻登報紙頭條;絕大多數進城務工的農民買不起產權住房等等,各種社會矛盾隨著高房價浮出水面。

說到高房價的背后推手,土地財政是其一,招拍掛拿地模式也難辭其咎。

所謂招拍掛,它是一種拿地模式,旨在通過市場拍賣的形式出讓土地,價高者得。相比于之前的土地劃撥和協議出讓,這無疑是一個重大的進步,可以在源頭上防止土地領域的腐敗。

然而,招拍掛模式并非完美,它最大的問題在于開啟了房企的競爭性囤地大賽。

對于房企而言,成本的大頭主要在兩塊:拿地和建設。拿地作為成本的重要組成部分,在售價相差不多的前提下,拿地越便宜,房企的利潤也就越高。因此,有經濟實力的開發商在土地價格相對較低的時候有充足的動力大量囤地。

除此之外,地產商進軍熱門城市時,常常不惜代價獲取優質地塊,這無疑會抬高當地土地的價格。因為土地存在比價效應,熱門地塊價格上升,其他地塊也會跟隨上漲。

在這雙重背景之下,以2005年為分界點,大型開發商一改以往的“現金為王”策略,轉為“土地為王”。

為了獲取充足的地塊,房企需要海量的資金,銀行貸款、增發、基金、信托等花式融資方式輪番上陣,讓人眼花繚亂。資金的大量流入,讓房地產行業逐漸成了資金密集型產業。

梳理一下這個鏈條會發現,土地財政和招拍掛模式推動地價上升,房企囤地導致行業金融化,過多的資金進入土地市場推動地價進一步走高,地價的抬升拉動房價走高。

“全國很多地方,爭搶土地造成成交價提高,成本拉升又拉動房價,形成一個循環”,時任戴德梁行助理董事的王晨曾說。

就連房地產對于經濟的拉動效應,在2018年也消失不見。根據中國社科院的報告,2018年房地產對于經濟的貢獻已經由正轉負。最核心的原因,仍是過高的房價抵消了其正向拉動效應。

房價平穩緩步向上才是健康的。上漲過快、讓大部分普通百姓無法負擔的房價會對社會造成顯著的負面影響。所以,在基本滿足人民住有所居的訴求后,如何引導房地產行業回到正軌,是擺在決策層眼前的重要課題。

02 急剎車:終結金融游戲

2018年3月,房住不炒在全國兩會上被正式提出,給瘋跑的房地產套上橛子。

國研中心原副主任劉世錦在采訪中說,發展房地產的初心是滿足人們住的需求,而在實際發展過程中走偏了,有些地方將房產當成投資、投機的對象?,F在要把這種情況扭過來,所以提出“房住不炒”。

房住不炒強調房屋的居住屬性,對于盛行的房價炒作明令禁止?;仡櫼酝男袠I調控政策,我們會發現這一次的房住不炒很不一樣。

2002年到2007年。房地產有過熱的苗頭,政府采取了調整土地供應,調節市場、信貸結構,加征稅費等措施來降溫。

2008到2009年。金融危機爆發,為了保經濟,政策轉為刺激住房消費。推出了信貸支持、增加保障房供應和稅收減免等措施。

2010到2013年,市場再次過熱。政府開始全面限購,并在土地供應、信貸調控等方面下手,遏制房價上漲。

2014年到2016年,穩增長和去庫存成為政策的主基調。中央接連出臺4項刺激政策,在限購、稅收、信貸等方面大幅放松,熱點城市房價應聲暴漲。

從整體上看上述地產調控,不難得出一個結論:調控的目的僅僅是避免市場過熱或過冷,但沒有想要從根本上解決房價過高的問題。

相比之下,房住不炒具有明確的目的。它是一系列調控政策的綱領,旨在遏制住房投機、合理引導住房投資、讓以追逐房產升值為主過渡到滿足人們住房使用新需求為主。

為了落實房住不炒,僅2018年年內就累計出臺了多達450次的調控政策。到什么程度呢?行業龍頭萬科都“坐立難安”,其主席郁亮更是在當年秋季例會上高喊“活下去”!

有趣的是,媒體在2016年、2017年、2018年甚至2019年關于調控的報道上都用了“史上最嚴”四個字,這也從側面反映出:本輪調控不斷加碼且歷時很長。

持續加碼的調控后續轉為“一城一策”,且調控放松的傳聞時有出現,但中央層面在各個場合、會議上,均反復強調堅持房住不炒不動搖,甚至提出“不把房地產作為刺激短期經濟的手段”。

如此罕見的官方表態逐漸讓各方達成共識:中央這次是來真的了!

然而,這場博弈,房企不會輕易束手就擒。

恒大的應對措施是大手筆進軍新領域,在新能源汽車、文旅城上發力。碧桂園在大灣區內大量囤地,表示堅持房住不炒的同時,暗示公司未來仍有很大的發展空間。還有一眾房企,在國內發債受阻時打起了美元債的主意,企圖借外債來“續命”。

面對房企的挑釁,中央的應對不可謂不狠。

先是銀保監會徹查流入房地產的違規資金,緊接著國家發改委對房企發行美元債進行了嚴格的限制。在深證、南京、東莞、杭州等熱點城市,調控相繼升級,剛燃起的火苗立馬被大水撲滅。

這邊房企還沒消化完中央的組合拳,那邊央行又緊接著給了房企致命一擊。

在8月20日的座談會上,央行提出了針對房企融資的“三道紅線”政策,三道紅線政策對于房企新增融資作出了嚴格的要求,一旦房企的剔除預收賬款資產負債率、現金短債比、凈負債率不達標,就無法大幅擴大負債規模。

三道紅線的用意是阻止房地產金融化,意圖讓房地產回歸制造業。對于激進派房企來說,這一招可謂是釜底抽薪。

房住不炒旨在引導市場的發展回歸健康、理性的軌道,而三道紅線旨在引導房企的發展回歸健康、理性的軌道。這二者疊加,房企就算想回到野蠻擴張的“老地產”時代也有心無力了。

老地產模式擁有巨大的慣性,剎車用了足足兩年,接下來它將駛向何方?

03 新地產:推動城市新發展

“新地產”的新首先體現在名字和定位上。

近兩年,頭部房企紛紛更名。例如,保利地產更名保利發展,龍湖地產變為龍湖集團,恒大地產變為恒大集團,招商地產改名招商蛇口等。

除了名字,房企對于自身的定位也進行了調整。我們來看看幾家頭部房企的定位:

萬科:城鄉建設與生活服務商

華潤:城市綜合投資開發運營商

融創:美好生活運營商

綠城:理想生活綜合服務商

旭輝:美好生態城市運營商

頭部房企的定位變更往往具有較強的指向性,這里面最有代表性的當屬萬科。

2014年,萬科將“三好住宅供應商”的定位更改為“城市配套服務商”,2018年再次變更為“城鄉建設與生活服務商”。從中不難品味出萬科希望從單純的房屋供應者轉變為城鄉建設與發展的助力者。

通過更名和調整定位來弱化地產業務,結合房住不炒以及三道紅線,我們不難發現:政策端和融資端的收緊正倒逼房企轉型。

“新地產”的新也體現在業務變化上。

轉型的決定容易做出,難的是如何避免多元化變多元惡化。

梳理上市房企的多元化發展情況,可以看到房企普遍選擇在物業服務、商業運營和租賃、文旅地產、產業新城等業務上發力。

先說物業管理和商業運營租賃。這兩塊業務的特點是能夠獲得穩定的現金流,有助于平滑主業的周期性,而且跟房企原有業務的關聯度較高,因此受到房企的普遍青睞。

所謂文旅地產,就是與當地政府簽訂協議,打造獨特的文化旅游區,包括主題公園、文旅小鎮、溫泉度假村等等,以此為賣點銷售配套住宅。

產業新城是一種極特殊的開發模式,地產商會與當地政府簽訂長期協議,劃定一塊區域發展產業新城。地產商可以用極低的價格勾地但需要進行前期規劃、拆遷安置、基礎設施建設、土地開發、招商等工作,這些可都是苦活累活,華夏幸福是其中的代表性企業。

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(華夏幸福嘉善產業新城高空實拍)

雖然地產商選擇的轉型方向并不一致,但大體圍繞著“服務”來展開。物業是向業主提供服務,商業租賃運營同時向商家和消費者提供服務,而文旅地產和產業新城則是向地方政府提供城市建設服務。

這與頭部房企在名字和定位上的變更不謀而合。

從中得以窺見,“新地產”時代下房企轉型圍繞服務展開。在利益的驅使下,房企的行為在不知不覺間對于城市的發展起到了正向推動作用,正從單純的房屋建造者轉變為城市建設與城市服務的參與者。

“新地產”的新還體現在參與者的變化上。

最近幾年,房地產行業出現了一個明顯的趨勢:具有國資背景的地方城投、軌交公司大舉介入房地產業務,成為行業中一股不可忽視的力量。

就在本月,成都推出4宗純住宅土地出讓,具有國資背景的成都本地地產商錦江統建和熙錦投資分別高價競得主城區內兩個地塊,這是國資開發商大舉介入的最新例證。

這兩個開發商跟萬科保利等地產商的區別在于,它們并不是專門從事房地產業務的。作為地方政府的融資平臺,近幾年卻頻頻介入地產業務,頗有些非典型開發商的味道。

事實上,我們所熟知的人才公寓、產業園配套住宅,大部分均由國資背景的開發商建設而成。除此之外,文旅地產、特色小鎮的背后也頻現國資開發商的身影。

無論是人才公寓、產業配套住宅還是特色小鎮配套住宅,它們與普通住宅的最大區別就在于更貼合產業發展需求、城市發展需求。換句話來說,建設它們的目的不單是為了掙錢,更重要的是吸引人才、吸引產業,從而推動城市發展。

除此之外,軌交公司借TOD模式與房企合作開發也殊途同歸。所謂TOD模式,就是以軌道交通為中心,向四周拓展開發商務辦公區、混合功能區以及居住區。

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(TOD模式示意圖)

TOD模式的優點在于能夠最大限度利用軌道交通的優勢,促進土地集約使用。軌道交通公司往往會與實力較強的開發商合作,共同開發軌交交通沿線地段,讓城市之間借此聯通。

由于涉及CBD、購物中心、高檔公寓和公共設施建設等多個開發內容,對房企的綜合實力和運營能力提出了更高的要求。在國家提出的都市圈戰略背景下,TOD模式市場空間巨大。

不過,房企想要從TOD的蛋糕上分得一塊,就只能下功夫提升自身的開發、運營、管理水平。

04 結語

說到這里,“新地產”的輪廓已經漸漸清晰?!靶碌禺a”時代下,土地開發與城市發展緊密綁定在一起,土地作為最根本的生產要素需要更多地承載起吸引人才、發展產業的作用。

我們將“老地產”和“新地產”放在一塊兒對比會發現:雖然二者都是對于土地開發利用,但“老地產”單純為了滿足人們的住房需求,而“新地產”將側重點偏向于產業發展、商圈打造、城市建設,從而推動城市不斷發展。

“新地產”誕生于住有所居基本得到滿足、土地資源逐漸稀缺的背景下;它試圖制止畸形又瘋狂的房地產市場走向泡沫的頂端;它扭轉了行業的方向,讓地產商成為城市發展的參與者和推行者。

在未來,我們堅信,“新地產”一定會結出更美麗的果實,讓城市變得更宜居、更美好。

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