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房地產 作者:無房 2020-12-15 16:42
[億歐導讀]

失敗并不可怕,可怕的是你還相信這句話。

房地產

題圖來自“公開圖片”

作者 | 房小花

出品 |  無房


猶記2015年,當分拆物業上市成為地產圈的熱門談資時,孫宏斌公開表示,分拆物業上市很荒唐。

結果今年的11月19日,融創服務控股有限公司正式登陸香港主板。

也不能怪孫宏斌自扇巴掌,在今年這樣外有疫情,內有政策的壓制下,地產圈形勢極為嚴峻。

眾所周知,房地產企業是典型的重資產模式,而物業服務企業不僅輕資產,還具備逆周期、穩定現金流的屬性。

在房地產調控政策不斷收緊的重壓下,房企分拆物業上市,向輕資產模式轉型,既能解決融資縮緊的問題,也為企業擴張的資金問題留出空間。

因此,2020年下半年,物企分拆赴港上市成潮。

乘著這股東風,11月3日晚,融信中國旗下物業公司融信服務也向港交所遞交了上市申請。

但融信服務自身的實力并不強,恐怕很難在資本市場分到一杯羹。

01 融信服務弊端凸顯

融信服務是一家全國性綜合物業管理服務商,為住宅和非住宅物業提供多元化物業管理服務,它的歷史得從2014年說起。

當年融信集團創始人歐宗洪通過福州世歐房地產,間接獲得了融信服務下屬公司融信世歐物業50%的股權。

2016年,又通過福建鼎誠收購了其全部股權。

之后四年,融信服務將業務擴大至鄭州、成都、天津等全國多地,并總部從福建搬遷至上海,也開始管理獨立第三方房地產開發商開發的物業項目。

直到今年為了上市,融信世歐物業股權又進行了多輪變更:

5月,平潭融合和福州卓創先后退出融信世歐物業,轉而由福建鼎誠100%持有;

7月,福建鼎誠又將融信世歐物業100%股權轉讓給歐興途業。

10月,持1%股權的歐宗洪和持99%股權的上海歐興明途退出歐興途業,接盤的是歐宗洪全資控股、今年8月成立的福建融點,歐興途業的公司類型從“有限責任公司”變更為“外商投資企業法人獨資”。

經過一系列的精心布局后,融信服務終于向資本市場邁出第一步。

根據招股書披露,截至今年6月30日,融信服務在管100個項目,在管面積約1700萬平方米,簽約建筑面積約3430萬平方米,明確了是一家規模在平均水平之下的企業公司。

并且融信服務小而不“精”。

由于融信服務的運營效率及費用管控問題,導致公司凈利率偏低。

2017-2019年,融信服務營業收入為2.6億元、4.1億元、5.1億元,期內溢利652萬元、3380萬元、7150萬元,銷售凈利率為2.5%、8.2%、13.8%。注意,2017年凈利率只有2.5%。

據招股書披露,截至2020年6月30日,未收回貿易應收款項約為人民幣212.1百萬元。

截至2017 年、2018年和2019年12月31日以及2020年6月30日,平均貿易應收款項周轉天數分別為40天、59天、86天和103天。同期,物業管理費收繳率分別為90.6%、94.4%、94.5% 和90.0%。

2017年、2018年和2019年業內物業企業服務費收繳率的分別為:94.10%、94.10%、93.80%、93.00%.

在物企中并不算高的物業管理費收繳率,甚至在2019年跌出平均值,把融信服務管理能力偏差的弱點,扎扎實實錘在了眾人面前。

物業費收繳不到位,根本原因在于業主滿意度不到位,所以不愿意繳納。

今年5月,福州臺江區工業路融信源筑小區業主反映,他們小區停車費竟然高達一個月1500元。業主說,別的小區都有業主停車包月服務,停車費幾十元到幾百元不等,而他們小區則是按小時收費,一天50元封頂,一個月就是1500元。如此高的價格讓業主有車不敢停。

這不是個例,融信物企在網上的負面評價遠多于美譽。

低于業內平均值的物業管理費收繳率也該讓融信物業敲響警鐘了。

另一方面,盡管公司2019年凈利率回歸至行業正常水平,但急速提升的盈利能力似乎尚不穩定。

2020年,融信物企上半年非業主增值服務的毛利率從去年末43.7%下降至36.6%;社區增值服務的毛利率從39.9%下降至23.9%,導致公司綜合毛利率從去年末的32.3%下降至今年中報的29.4%,凈利率從13.8%下降至12.8%。

就拿2019年來看,上市物企平均毛利率為29.4%,融信物企現已降至及格線,今年大環境不利好,且其經營不善的局面下,融信物企的毛利率恐將持續下滑。

此外,融信服務存在依賴母企業的現象,大部分收益來源于母企的支持。

據招股書披露,于2017年、2018年和2019年以及截至2019年和2020年6月30日止六個月來源于融信中國集團的收益分別為人民幣1.42億元、1.765億元、2.069億元、9680萬元和1.112億元,分別占同期物業管理服務所產生總收益的79.9%、74.6%、 72.6%、74%和67.3%。

缺乏獨立運營能力這個弊端,再加上融信服務的基本面本就不理想,這些因素疊在一起必然會影響資本市場對其的評判估值。

02 物企上市連遭滑鐵盧

物業上市雖說是房企們爭相搶奪的香餑餑,但今年下半年上市的物企卻有點難以下咽。

10月22日成功上市的第一服務上市首日跌約27%,刷新紀錄。其收盤破發跌幅最大,首日跌幅近26.70%。

10月30日,世茂服務與和合景悠活雙雙掛牌交易,但兩家公司上市首日均受冷,先后破發。

合景悠活上市當日市值也破百億港元,不過其暗盤收報6.36港元,跌幅19.39%,最高跌幅超27%。該股上市首發以6.48港元開盤,較每股7.89港元的發行價大幅低開。開盤后5分鐘,最高跌幅逾20%。

世茂服務開盤報價15.8港元,跌幅4.82%,暗盤報收15.14港元,跌幅8.80%。

就算有豪華基石投資者保駕護航的恒大物業,上市首日也未能守住發行價。

12月2日,恒大物業正式掛牌上市,開盤集合競價報8.84港元,較發行價微漲0.45%,截至當日收盤,恒大物業報收8.78港元,跌幅0.23%,總市值949.19億港元。

這幾個破發的物企,不是規模較大,就是背靠有實力的母公司,他們能順利上市就說明企業抗風險能力和潛在價值空間都已獲得資本市場的認可。

初登場的成績雖不甚理想,但環境利好的情況下,未來發展還是可期。

但融信服務上文也提到了其規模體量小,而且其母公司當下也是泥菩薩過河,這種情況下還要毅然決然的上市,背后的目的值得深究。

03 融信服務為何堅持上市?

盡管在港上市的物業公司接連遭遇破發,融信服務還是選擇義無反顧赴港IPO。

追根溯源,與愛搶地王的融信中國關系頗大。

2016年8月,融信中國斥資110.1億元拍下上海中興社區靜安地塊,樓板價達到10萬元/平方米, 溢價率達139%,一舉成為地王,也因此被業內戲稱為“地王收割機”。

2017年,融信共計收購地塊78塊,總建筑面積達1481.5萬平方米,權益后面積為745.8萬平方米。

雖說2018年、2019年,融信學乖,對外宣稱要“平穩”,放緩了收地的規模,但2020年及之后,或許是資金壓力暫緩,融信又卷土重來再度回歸到規模增長的快車道。

2020年8月17日,其以48.71億元總價競得上海嘉定南翔宅地,溢價率35.53%,成交樓面價38763元/平方米,突破該區域最高紀錄。

融信本想利用斬獲的“地王”進行規模的快速擴張,如意算盤打得算是響亮,可這種經營方式不僅沒有給融信帶來過多的收益,反而致使公司陷入資金鏈緊繃的境地。

拿地王的后續影響力也頗大,直接導致融信基本盤不穩。

尤其是近幾年動蕩明顯,且新舊“基本盤”的銷售額均處于下跌態勢,基本盤不穩,融信的營收也難言樂觀。

據融信中國8月31日發布的2020年中報顯示,其營收、凈利潤等核心指標均出現大幅下跌,這是融信中國自2016年上市以來,從來沒有發生過的。

如今,在房住不炒、三道紅線的雙重施壓下,融信的資產負債率觸及70%的紅線,獲得一場“黃牌”,未來融資有息負債規模年增速不可超過10%。

并且今年上半年,融信凈負債率回升了21個百分點,照此速度,年末或將觸及凈負債率100%的紅線。

危機當前,“地王收割機”融信終于明白要放緩發展步伐,著重解決之前快速發展后遺留的債務問題。

前段時間為緩解經營壓力融信進行了發債,但還不夠,必須嘗試開拓更多的融資方式,比如融信服務的上市。

畢竟,分拆上市不僅能夠使融信服務身價倍增,被拆分出來的物業公司享有的市盈率與市凈率都遠高于關聯上市房企的估值水平。

融信中國想利用物業強奶自己的決心分外明顯。

04 尾聲

同一個派系下的房企與物企,必然是兄弟關系。

在這個板塊低迷,破發頻發的檔口,體量小的的融信物企仍堅持招股上市,不外乎是拯救踩線的融信房企,靠著物業上市來輸血。

先不論融信服務的上市能否解決資金鏈的燃眉之急,就當前股市環境及融信服務存在的弊端來看,融信服務是否能獲得資本市場的認可順利上市都是未知數。

祝君好運。

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